GESTION PATRIMONIALE
Exemple de Portage sur un bien immobilier non loué
L'intérêt d'une opération de portage sur un bien immobilier non loué.
Pascal et Marie vivent à Paris.
Ils sont propriétaires de leur résidence principale dont la valeur atteint 900K€.
Ils possèdent un second appartement, situé dans le 16ème, qu’ils ne louent pas et dont la valeur marché est de 700K€.
Cet appartement, issu d’un héritage, a une forte valeur sentimentale. Néanmoins il occasionne de nombreuses charges telles que le paiement des taxes foncières et d’habitation, les frais d’entretien, les charges de copropriété, le tout pour un montant annuel de 12.700€ …et fait basculer l’imposition du couple à l’IFI.
OBJECTIFS DE PASCAL & MARIE
- Réduire leurs impôts et charges
- Optimiser la valeur de leur patrimoine
- Créer des revenus grâce au capital dégagé
- Conserver leur bien à terme
VOS OBJECTIFS
- Répondre à une problématique client
- Valoriser l’épargne dormante de votre client
- Mettre en oeuvre une stratégie patrimoniale
- Multiplier vos sources de revenus
Plus qu'une économie, le Portage sur un bien non loué permet de capitaliser et d'optimiser sa succession.
L’exemple ci-dessous représente un Portage sur 10 ans. le propriétaire ou ses héritiers peuvent à tout moment racheter le bien pendant la période de Portage.
- Le Portage permet au propriétaire de faire l’économie des charges à payer sur le logement non loué pendant 10 ans, soit 127K€.
- La trésorerie dégagée peut-être placée sur une assurance vie ou tout autre support d'épargne.
- Le capital placé produit des intérêts et permet le rachat du bien par le vendeur ou ses héritiers.
- Le rachat du bien se fera au prix convenu initialement, l'investisseur stayhome ne faisant aucune plus-value lors de la revente.
- En cas de décès du vendeur, le capital placé sur une assurance vie pourra bénéficier d’avantages fiscaux au bénéfice des héritiers.
- Au final, l'opération de portage sur 10 ans dégagera, pour le propriétaire, une trésorerie positive de 93.8 K€ contre une perte de 127 K€ auparavant.
Les chiffres du Portage sur un bien non loué.
Portage sur bien non loué
Durée du Portage
10 ans
Valeur du bien
700 000 €
Prix de vente versé en 2 parties
490 000 €
1. Montant perçu comptant
350 000€
+ Indemnités d’immobilisation (1)
29 400 €
2. Montant perçu au terme du portage (2)
110 600€
Prix de rachat au terme du portage (3)
445 840 €
Bilan du Portage
Coût du portage sur 10 ans (4)
– 110 000 €
Montant placé sur assurance vie
350 000€
Rentabilité assurance vie
(Exemple sur base 2% pendant 10 ans)
+ 76 678 €
Gain sur charges sur 10 ans
(Charges = IFI + taxe foncière + taxe d’habitation + charges de copropriété + taxe de logement vacant)
+ 127 200 €
TOTAL GAIN OPÉRATION SUR 10 ANS
(Gain sur charges + Rentabilité assurance vie – Coût du portage)
+ 93.848 €
(1) Somme prélevée sur le prix de vente et séquestrée chez le notaire. Elle est récupérée par le vendeur lors du rachat du bien. Obligatoire pour un Portage de plus de 5 ans.
(2) La seconde partie du prix d’achat est versée par l’acquéreur au terme du Portage et uniquement si le vendeur ne rachète pas le bien.
(3) Prix de rachat déduction faite de la seconde partie du prix non versée par l’acquéreur lors de l’achat.
(4) Lors du rachat, le propriétaire initial va rembourser au Porteur stayhome : les frais de notaire et les honoraires versés à stayhome lors de l’acquisition du bien par ce dernier. Il devra verser les frais de notaire pour racheter le bien et pourra pour cela se servir des 29.400€ de l’indemnité d’immobilisation.
AVANT / APRÈS l’opération de portage
Ce cas pratique est donné à titre d’exemple et ne constitue pas un engagement contractuel
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